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  • [二手房] 警惕!警惕!警惕!围场这些房产交易或已涉嫌欺诈!

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    发表于 2018-8-22 16:28:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
     
    本帖最后由 围场房产网 于 2018-8-23 16:17 编辑

    最近很多为孩子办理入学的家长都遇到这样一件事,就是学校要求自购房的购房合同必须要有房管所的备案章,但是自己手里的购房合同并没有备案章,去房管所一查才知道,原来房子是抵押房,也就是已经被开发商或者原房主拿去银行抵押做贷款了。 timg (11).jpg

    中华人民共和国物权法第一百九十一条:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

    也就是说,法律明文规定,抵押房产在抵押期间,在未偿还完银行贷款或者未经抵押银行同意的情况下,是禁止交易的,即使交易了,也是不合法的,交易不受法律保护。如果有一天,抵押人无法偿还银行贷款,那么法院会强制执行,抵押房产所有权将归银行所有,即便是你付了全款,签了合同,也是无效的。 timg (12).jpg

    此类房源大概有4种:

    1.回迁户房源,因为他们的房子不需要付款购买,不涉及房贷,所以在交到他们手中之前,已经被开发商拿去抵押做了贷款。由于这些房子无法继续办理贷款,所以通常以低于市场价,全款出售。此情况涉及围场多个小区。

    2.积压房源,有些房源开盘时期销售情况不乐观,开发商手里积压了一批房源未出售,为了周转资金,开发商便拿去抵押做了贷款,在房价越炒越高的时候,拿出来以低于市场价格出售,通常以时间过长,银行不给贷款为由,要么全款,要么50%首付,其余部分在开发商公司做贷款。比如某景小区的底商。

    3.烂尾楼,由于之前的开发商经营不善,或资金链断裂,导致工程烂尾,新开发商接盘之后,由于之前的房源被前面开发商拿去抵押做了贷款,无法再办理贷款,所以便以极低的价格全款出售。比如某花园小区。

    4.抵账房,由于开放商拖欠工程施工方的工程款或建筑材料供应商的货款,于是便用部分房源去抵账,施工方和供应商急于套现,但是这些房源有的已经被开发商拿去抵押做了贷款,无法继续办理贷款,或者能够办理贷款,但是贷款下来之后直接进入开发商账户,自己无法拿到房款,所以他们便将这些房源低于市场价全款出售,跟开发商直接签订一手房手续。此情况涉及围场多个小区。

    以上这些情况,由于不涉及银行贷款,大多是直接签订购房合同,所以购房者大多不会去房管所核实房产是否已经被抵押,于是便在不知不觉中就被坑了。 timg (10).jpg

    那么遇到这种情况怎么办呢?

    首先,不要和银行去争,抵押在先,交易在后,交易属于无效,你会百分之一千输掉官司。

    第二,尽量和开发商协商,要他尽早将抵押房产撤出,然后将房产去房管所做备案。

    第三,走法律程序,维护自己的合法权益,要求开发商解除合同,退款并赔偿自己的损失。

    关于欺诈问题,根据最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见第68条,一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。构成欺诈行为一般必须具备以下4个要件:
    (I)欺诈人有欺诈的故意。欺诈的故意,是指明知自己的陈述是虚伪的,并会导致对方陷入错误认识,而希望或放纵这种结果的发生。欺诈的故意包括两方面:一是陈述虚伪事实的故意;二是诱使他人陷入错误认识的故意。实践中,陈述错误事实并不少见,根据行为人的动机可以分为两类:第一类是行为人故意陈述错误事实,此时就构成欺诈的主观要件;第二类是行为人由于客观条件的限制,认为陈述的错误事实是真实的,即他主观上并没有陈述错误事实的故意,此时不构成欺诈的主观要件。但是如何区分行为人是否具有陈述错误事实的故意,却非易事。这主要从行为人的行为动机、知识经验以及其所处的客观环境去认定。(2)欺诈人实施了欺诈行为。欺诈行为,是指欺诈人故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使他人陷入错误认识的行为。故意陈述错误事实和故意隐瞒真实情况是构成欺诈行为的两个方面。故意陈述错误事实的行为,例如将假冒伪劣商品说成质优价廉。故意隐瞒真实情况的行为,是指行为人有义务向他方告知真实情况面故意不告知。(3)被欺诈人因欺诈而陷入错误。所谓错误,是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。构成欺诈,一般必须是被欺诈人的错误认识与欺诈人的欺诈行为之间具有因果关系。易言之,如果被欺诈人订立合同,那么必须是欺诈人提供的虚假情况与合同内容有密切关系,并且被欺诈人因欺诈人提供的虚假情况对合同内容发生了错误认识。(4)被欺诈人因错误而为意思表示。如果被欺诈人的意思表示并不是因欺诈行为而作出的,也不构成欺诈。这表明被欺诈人的意思表示与欺诈行为之间具有因果联系。所以,开发商故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况行为——抵押事实,构成欺诈。

    其次,根据消法欺诈要双倍赔偿,《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第九条规定,也对此作出规定,规定如下:
    “出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

    (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
      (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
      (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

    同时根据合同法54条2款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以,你可以以欺诈为由要求撤销购房合同,返还已交付的返款,并可以要求1倍的损失赔偿。

    如果您看到这篇文章,请动动手指转发到自己的朋友圈或者转发给自己的亲朋好友,避免更多的人受骗上当,如果您已经遇到上述情况,请在下方回帖中回复您所在的小区,我们统计一下,方便后期一起走法律途径维权。



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    发表于 2018-8-22 19:06:09 | 显示全部楼层
     
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    发表于 2018-8-23 16:22:52 | 显示全部楼层
     
    我年初在阳光帝景买的底商,300平,7200一平,比住宅还便宜,开发商说是过了贷款期,不能做贷款,我们付了50%,剩下的在他们开发商的公司做的贷款,后来听说这些底商都在银行做着抵押,想退款但是退不了,不知道该怎么办呢,还有没有遇到这样情况的,我们联系一下,真有问题的话,我们一起去维权。
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    发表于 2018-8-23 16:29:10 | 显示全部楼层
     
    我们去年在渔阳花园买的,3500一平,当时说渔阳属于一小学区房,就买了,付的全款,今年给孩子报名的时候没有备案章,后来又弄了个租房合同,估计进不了本部,只能去一小二中分校了,据说这些房子是之前的烂尾楼,后来政府接盘了,我找了好几趟,一直没有说法,不知道怎么办,太坑人了
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    发表于 2018-8-23 16:33:53 | 显示全部楼层
     
    我们也是在渔阳买的,3200一平买的,也没有备案章,开发商要是还不上贷款,那我们的房子就会被执行,房子归银行,开发商连银行的钱都还不上了,肯定不会给我们退款的,太TM坑人了,半辈子血汗钱都没了......
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    发表于 2018-8-23 16:37:21 | 显示全部楼层
     
    渔阳受害者签个到
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